Epicki Flip Rafała Zaorskiego. Czyli o co chodzi z najdroższym mieszkaniem w Polsce na Złotej 44?

Temat zakupu i wynajmu mieszkań w Polsce, i właściwie na całym starym kontynencie, nadal rozgrzewa ludzi do czerwoności. Ostatnie kilkanaście miesięcy stało bowiem pod znakiem rosnących stóp procentowych, będących wynikiem przyspieszającej inflacji. Inflacja wzrastała natomiast z racji na dewaluację pieniądza. A do zmniejszenia wartości waluty doszło m.in. przez zwiększenie ilośc gotówki w obiegu, kiedy to ilość wyprodukowanych dóbr się nie zwiększyła. Rząd masowo drukował Jagiełłów i Zygmuntów Starych, żeby spełnić przedwyborcze obietnice.

Rosnące stopy procentowe rzecz jasna przyczyniły się do podniesienia oprocentowania kredytów hipotecznych. Oczywistym więc było, że zdolność kredytowa polaków się pogorszy i jeśli ktoś mógł sobie pozwolić jeszcze przed wojną na Ukrainie, na kredyt w wysokości 500 tysięcy złotych, co finalnie przyczyniało się do spłaty około 600-650 tyś. złotych, tak po podniesieniu stóp procentowych przez NBP, możliwości spłacania kredytu zmalały do tego stopnia, że banki albo odmawiały udzielenia pożyczki, albo zgadzały się na wsparcie kredytobiorcy kwotą w wysokości np. 100 tysięcy złotych. Bo pożyczka w wysokości pół miliona przy stopach na poziomie 5-6% wiąże się z koniecznością oddania ponad 1 miliona złotych. A jasna sprawa, nadal zbyt mała ilość mieszkań na rynku pierwotnym i wtórym przyczynia się do podnoszenia cen przez deweloperów i właścicieli nieruchomości.

Tutaj pojawia się przestrzeń do manipulacji dla wszelkich rentierów i fliperów, to jest osób, skupujących lokale, remontujących je po kosztach i wynajmujących za grube tysiące. Albo dzielących większe przestrzenie na małe klitki i oferowanie “apartamentów” o powierzchni 15 metrów kwadratowych.

Zdecydowałem się dołączyć do grona autorów na portalach Patronite i Suppi. To platformy, w których fani mogą wspierać swoich ulubionych twórców. Finansowo, rzecz jasna. Już teraz możesz przejść na Patronite, gdzie poznasz moje motywy (klik) i będziesz mógł wspierać mnie cyklicznie. A jeśli nie chcesz robić tego tak oficjalnie, możesz wesprzeć mnie anonimowo i jednorazowo, bez zakładania konta. W Suppi (klik).

Epicki Flip Rafała Zaorskiego

I tutaj, w tym jakże niekorzystnym otoczeniu, w świecie, gdzie nie sposób kupić czy wynająć mieszkania, bo dzisiaj zakup m2 o powierzchni 45 metrów kwadratowych to koszt rzędu 300-400 tysięcy, a najem w większym mieście sięga nawet 2500 zł, bez czynszu, pojawia się Rafał Zaorski.

Rafał Zaorski jest spekulantem. Oparł swoją karierę o próbę przewidywania, jaka inwestycja przyniesie mu największy zwrot. Wchodzi w projekty, które początkowo mają mała wartość, ale zakłada, że w przyszłości będą one wyceniane przez rynek na wyższa kwotę. Wtedy decyduje się je sprzedać i zyskać na tym. Albo kłóci się z innymi inwestorami (Cezary Głuch/Independent Trader) w sieci i podbija w ten sposób liczbę wyświetleń swoich filmów na YouTube.

Zeszłoroczna nieudana inwestycja Rafała Zaorskiego

Z końcem zeszłego roku Rafał Zaorski informował o shortowaniu Bitcoina, tj. założył się z rynkiem, że cena tej konkretnej kryptowaluty spadnie. Jak to właściwie działa? Rafał Zaorski bierze „na kredyt” powiedzmy jednego BTC, sprzedaje go po cenie powiedzmy 30 000 złotych i czeka, aż jego wartość będzie niższa. Kiedy cena za BTC spada np. do 25 tysięcy, Rafał odkupuje Bitcoina i oddaje rynkowi. Jest kwita z “właścicielem krytpowaluty”, jeśli można mówić o tym, że ktoś jest właścicielem ciągu cyfr. Na takiej przykładowej transakcji zarabia 5 tysięcy. Od tego w kraju trzeba zapłacić podatek belki w wysokości 19%. Przynajmniej tak było do tej pory. Ale zakładam, że pan Rafał Zaorski wie, gdzie płacić podatki, by te były niższe.

Oczywiście shortowanie ma sens jeśli sporo osób robi to w jednym momencie, bądź jeśli ktoś decyduje się grać przeciwko walucie lub spółce za duże pieniądze. Sam fakt skutecznego shortowania doprowadza do dewaluacji wartości danego aktywa, jest to więc coś w rodzaju samonapędzającej się przepowiedni. Wystarczy napisać kilkadziesiąt artykułów o tym, że BTC spada i opublikować na łamach największych portali, by nastrój inwestorów zaczął się pogarszać. Wtedy zaczynają oni pozbywać się udziałów, co przyczynia się do spadku wyceny. Wtedy też osoba shortująca może z zyskiem odkupić aktywa i oddać właścicielowi. 

Z początkiem tego roku (2024) okazało się jednak, że decyzja o shortowaniu BTC przez Rafał Zaorskiego była błędna. Spekulant wycofał się więc z shortowania kryptowaluty i jak mniemam odnotował stratę.

Epicki flip, czyli jak Rafał Zaorski wziął kredyt na mieszkanie

Być może potrzebował funduszy na kolejną inwestycję. Albo tą nową inwestycją chce się odkuć. Bowiem w jednej z rozmów na YouTube stwierdził, że znajomy zachęcił go do zainwestowania w najdroższe mieszkanie w Polsce, Apartament 504, znajdujący się na najwyższym piętrze wieżowca przy Złotej 44. Okazuje się jednak, że to następna spekulacja Rafała Zaorskiego. Nie kupił on tego mieszkania za swoje, ale wziął je na kredyt. Nieruchomość wyceniono na 20 milionów złotych, a on zdecydował się wejść w tę inwestycję z wkładem własnym, zapewne na poziomie 10%. Resztę, z nawiązką, musi oddać bankowi.

Wymyślił więc, że podzieli udziały za to mieszkanie pomiędzy… 20 tysięcy osób i każdej z nich sprzeda cząstkę lokalu za 5 kawałków. W zamian zobowiązuje się wpisać ich do księgi wieczystej. Nadaje temu pozorną wartość, choć nikt z tych 20 tysięcy właścicieli nie będzie tam mógł zamieszkać. W ten sposób Rafał Zaorski może zyskać znacznie więcej, aniżeli 20 milionów. Kiedy inwestycja się zwróci, odda bankowi wszystko co banku, a resztę zostawi sobie na kolejne eksperymenty.

Tyle, że Złota 44 to miejsce wyjątkowe. Mieszkają tam wyłącznie bogaci ludzie, o wyższym statusie społecznym. Słyszałem, że właścicielem jednego z lokali jest Robert Lewandowski. Pomysł Rafała Zaorskiego oczywiście nie spodobał się wspólnocie. Zaczęła się wojna między spekulantem a właścicielami mieszkań i zarządcą budynku. Ci ostatni na drodze sądowej starają się odebrać apartament 504 i uniemożliwić tzw. „Epicki flip”.

Udziały w „Epickim Flipie” Rafała Zaorskiego

Rafał Zaorski ma ponoć w każdą środę organizować dzień otwarty w apartamencie. Doniesienia prasowe mówią, że będzie przyjmować tam od dziesięciu do dwudziestu osób na godzinę, które rzecz jasna podpisały umowy rezerwacyjne na zakup udziałów w tej „inwestycji”. Takie, jakie podpisują ludzie z deweloperem na mieszkanie, jeszcze niewybudowanego bloku.

To mieszkanie oczywiście będzie stało puste. Nie będzie możliwości, by się tam wprowadzić. Można się raczej spodziewać, że zostanie ono wynajęte na nagrania znajomym Rafała Zaorskiego, np. Krzysztofowi Stanowskiemu, który przygotowywał w nim zapowiedź dla swojego nowego kanału na YouTube. Fotel, na którym siedzi Stano i widok z okien za jego plecami są tożsame z tym, co możemy obserwować na filmach Zaorskiego.

Epicki Flip jest więc kolejnym sposobem, by wyciągnąć pieniądze od zwykłych ludzi. Narzędziem do tego jest oczywiście popularność inwestora. Cała afera wydaje się być więc sposobem na odkucie się po nietrafionej inwestycji w shortowanie jednej z najpopularniejszych kryptowalut. Jeśli jednak okaże się, że wspólnota Złotej 44 skutecznie uniemożliwi Rafałowi Zaorskiemu odsprzedaż udziałów, spekulant może zostać z potężnym długiem. Wtedy zapewne będzie starał się zrobić mniejszy biznes i po prostu odsprzedać nieruchomość, albo wspólnocie, albo innemu inwestorowi, rzecz jasna za kwotę wyższą niż wspomniane wcześniej 20 milionów. A po tej całej aferze medialnej, którą okrzyknięto mianem epickiego flipu, zapewne wartość Apartamentu 504 wzrośnie.

Gdzie w tym rozsądek?

My, zwykli ludzie, możemy tylko patrzeć, jak najbogatsi Polacy, którzy po prawdzie nie generują dóbr, poza kliknięciami na YouTube, bawią się za nasze środki. Co więcej, próbują wmówić nam, że trzeba inwestować w coś, co ma wartość równą tokenom NFT. Ciągom cyfr, opisujących pliki graficzne lub dźwiękowe. Takie, jak miśki swego czasu reklamowane przez Krzysztofa Gonciarza i Magdę Gessler. Chodzi tylko o nadanie znaczenia czemuś błahemu i odsprzedanie naiwnym, którzy potem odkrywają, że ich inwestycja była nietrafiona.

Powinniśmy wreszcie spojrzeć na własne konta bankowe i zrozumieć, że nie jesteśmy ich znajomymi, tylko dlatego, że śledzimy to, co wrzucają w sieć. Jesteśmy ich produktem. Sposobem na to, by im żyło się lepiej.

Warto też zastanowić się nad samą istotą handlowania mieszkaniami, kiedy wielu młodych zajmuje pokoje w mieszkaniach rodziców. Kiedy rodzice z dziećmi gnieżdżą się z teściami w małych klitkach gdzieś na obrzeżach dużych miast. I zamiast zbierać na własny kąt, są zachęcani do inwestowania w coś, co pozwoli Rafałowi Zaorskiemu czy innym finansistom-celebrytom zarobić na kolejny eksperyment. Tylko czy w dobie walki o klimat, gdzie segment deweloperski jest odpowiedzialny za spory procent emisji CO2 do atmosfery, powinniśmy wspierać takie działania? Czy może raczej winniśmy napiętnować tego typu praktyki. Mówić wprost, że się nie zgadzamy?

Widać wielu ludzi ma odmienne zdanie, bo na stronie całego przedsięwzięcia widnieje informacja, że dokonano ponad 8 tysięcy zapisów na 62 tysiące udziałów. Szarzy zwykli ludzie znowu dali się przekonać bogatemu, że potrzebuje pomocy. Że jest hojny i dzieli się bogactwem z własnej woli.

Aktualizacja. Epicki Flip zablokowany

W ostatnim tygodniu stycznia pojawiła się informacja, że eksperyment Rafała Zaorskiego został zablokowany przez jedną z warszawskich kancelarii. Jak donosi FXMAG, Kancelaria OCTO Legal wsparła Zarząd Złotej 44 i Wspólnotę mieszkańców. Sąd ponoć zabronił Rafałowi Zaorskiemu takiego dysponowania lokalem. Więcej na temat tej sprawy możecie dowiedzieć się z tego artykułu: https://www.fxmag.pl/nieruchomosci/uwaga-epicki-flip-zablokowany-kancelaria-zatrzymuje-eksperyment-zaorskiego.

Sam zainteresowany jeszcze nie odniósł się do sprawy. Jednak jeśli doniesienia o wyroku sądu są prawdziwe i, co ważniejsze, jeśli decyzja sądu jest prawomocna, Rafał Zaorski będzie musiał głębiej przemyśleć swoje kolejne kroki w kwestii inwestowania. Bo to może być już druga porażka w tym roku.